陈安静的餐厅，很大程度上是意在模仿日式米其林餐厅的路线，所以她们只给客户提供几种可以选择的定食套餐，选择其中一样，那么所有的菜式以及顺序都要遵从菜单订好的内容。
李牧对日料并不怎么感兴趣，便让蔚澜代劳选择，蔚澜毫不犹豫的选择了带有蓝鳍金枪鱼的套餐。
一道道菜品开始上桌的时候，蔚澜对李牧说：“你当时说的没错，三里屯确实是一个商业、餐饮娱乐发展的好地方，从我们开始建万盈广场到现在，这里的餐饮娱乐企业增加了将近一半，人流量也在增加，口碑与知名度也在提升，等明年我们主体工程完成之后，这里的地价至少要比我们拿地的时候上涨50%以上。”
李牧点了点头，说：“使馆区扎堆的地方，相对比较时尚，消费水平也会跟着提升，紧接着就是餐饮娱乐零售业的快速发展。”
蔚澜笑着问：“李总，地产选址你有什么诀窍没？我看你选住宅用地、选商业用地都很有一套，百发百中。”
李牧哈哈一笑，道：“做地产投资，我哪里比得上你专业，就不班门弄斧了。”
蔚澜急忙说道：“别啊，说实话，我那一套分析方法，所有做地产的都会，只不过是谁做的更细致、做得更好，我想通过你了解一下有没有更好的、不是业内既定套路的分析方法，这样将来也能双管齐下。”
李牧笑道：“那我就随便说说了。”
蔚澜忙坐直了身体，认真说道：“洗耳恭听。”
李牧道：“首先定一个大基调，未来十年内，全国房价稳步上涨甚至快速上涨是根本性前提。”
蔚澜点点头：“我赞同。”
李牧又说：“在这个大基调下，其实我们无论在哪买地、买什么地，哪怕是五线城市，只要我们买在城区内、只要我们拿地的价格不高于市场行情，那基本上都是稳赚不赔的事情。”
蔚澜认真的说道：“这个我也100%赞同，现在确实是一个红利期，至少稍微有点脑子，基本上怎么做都是赚。”
李牧道：“有了这个背景判断，我们做地产投资的时候就能放松很多，也能放得开手脚。”
“然后呢？”蔚澜托着下巴、看着李牧，说：“你还是没说你到底怎么判断一块地或者一个区域是好还是坏。”
李牧说：“在我眼里，最好的筛选条件一般就那么几个，比如，看看哪里外国人多，大体上说，西方人、日韩人扎堆的地方，消费水平确实会比其他地方高一些，所以如果你发现外国人在哪里开始有汇聚形成社区的趋势，赶紧去那里拿地，以后的增幅速度一定比一般地方快。”
蔚澜轻轻点了点头，道：“比如说三里屯。”
“对啊。”李牧笑道：“使馆区嘛，外国人多，消费水平自然就会高，夜店、酒吧、高端餐饮，说白了都是经济开放之后从海外过来的东西，在国内的第一批种子用户就是外国人，所以他们会优先选择往三里屯跑，外国人也会越来越喜欢在这里扎堆，用不了多久，就会形成群聚效应，越来越多的娱乐休闲餐饮会聚拢到这里，然后把这里打造成一个时尚前沿阵地。”
说着，李牧又道：“五道口、旺京这些地方韩国人比较多，结合现在的哈韩文化，未来这两个地方怕是也会成为比较突出的地区，所以这两个地方将来也可以重点关注一下。”
“嗯，很有道理。”蔚澜认真的说：“我记得了，以后会多关注一下这两个地方，以及其他符合你这条定律的地方。”
李牧点点头，接着说：“还有就是比如商业地产的话，多关注一下大学扎堆的地方，因为年轻人未来会成为消费的主力军；”
“再多关注一下高新产业扎堆的地方，比如中关村，因为这个行业的发展速度远超其他行业，所以这个行业的人均薪资，以及中产阶级占比会更高，他们有更强的时间观念，对时间的需求也更迫切，所以，在这个产业扎堆的地方，附近房价一定会比周边高。”
蔚澜听了李牧的分析，一脸若有所思的样子，暂时没有说话。
李牧倒是一点也不心虚，因为他虽然不懂房地产，但这些经验之谈都是根据后世亲眼所见总结出来的。
尤其是最后一点，李牧深有体会。
同样是五环外，北五环外的房价、房租，比东南西这三个方向都要贵，而且贵得多。
东五环外房子均价两三万的时候，北五环靠近中关村软件园的地方，就已经突破五万了，等东五环突破五万的时候，北五环十万的房子都出来了。
之所以会有这么大的差距，就是因为互联网行业在这个区域扎堆，以至于这一带的房屋需求，无论是租还是买，都非常之高。
互联网行业虽然有很多吊丝码农、设计、产品，但是，这个行业的平均薪资水平比绝大多数行业都要高，而且一家公司赴美上市，动辄就缔造上成百上千个百万富翁，这些人收入达到了中产阶级之后的第一件事，就是在中关村附近买一套房子。
现阶段，中关村还没有真正往五环外发展，如果现在去希二旗、尚地一带拿它几块地，将来真是要赚发了。
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